L’Agenzia delle entrate risponde ad un quesito riguardo alla possibilità per un soggetto iscritto all’AIRE e trasferitosi all’estero per ragioni di lavoro di fruire delle agevolazioni “prima casa” (Agenzia delle entrate, risposta 15 dicembre 2025, n. 312).

L’Istante espone di risiedere all’estero per motivi di lavoro, di essere iscritto all’AIRE e di aver svolto l’intero percorso scolastico, comprese scuole medie, superiori e università in Italia. L’Istante intende acquistare un immobile ad uso abitativo e chiede se possa beneficiare delle agevolazioni “prima casa” previste per i cittadini italiani residenti all’estero, come stabilito dall’articolo 2, comma 1, del D.L. n. 69/2023. La richiesta viene avanzata pur non essendo l’immobile ubicato nel comune di nascita né in quello dell’ultima residenza anagrafica in Italia.

L’articolo 2, comma 1, del D.L. n. 69/2023 ha modificato la Nota II-bis del TUR, disciplinando l’agevolazione per l’acquisto di “prima casa” in Italia da parte di soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.
Secondo la lettera a) della Nota II-bis, come modificata dal citato decreto, per beneficiare dell’agevolazione, l‘immobile deve essere ubicato:

– nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;

– se diverso, nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;

– se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

 

La circolare n. 3/E/2024 dell’Agenzia delle entrate ha chiarito che il beneficio fiscale viene ancorato a un criterio oggettivo. Le persone fisiche possono accedere al beneficio purché ricorrano contestualmente tre requisiti:

• si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro (qualsiasi tipologia di rapporto, non solo subordinato, purché il trasferimento sia avvenuto prima dell’acquisto dell’immobile);
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni o vi abbiano svolto la loro attività per il medesimo periodo prima dell’acquisto. Il quinquennio non deve essere inteso in senso continuativo. Il termine “attività” intende ricomprendere ogni tipo di attività, incluse quelle svolte senza remunerazione;
• abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, di precedente residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

Per queste specifiche ipotesi di trasferimento all’estero per motivi di lavoro, non è richiesto che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune di acquisto né che destini l’immobile ad abitazione principale. Devono comunque sussistere le condizioni di cui alle lettere b) e c) della Nota II-bis, riguardanti l’assenza di altri diritti reali su immobili nello stesso comune o sul territorio nazionale.
In merito all’interpretazione del termine “attività”, precedenti documenti di prassi specificano che il legislatore ha inteso ricomprendere ogni tipo di attività, incluse quelle svolte senza remunerazione, come ad esempio le attività di studio, di volontariato e sportiva.
Nel caso di specie, l’Istante intende acquistare un immobile nel comune dove ha svolto l’intero percorso scolastico, compresa l’università. Poiché le attività di studio rientrano nel concetto di “attività” rilevante, l’Agenzia ritiene che, nel rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti, l’Istante possa fruire delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’immobile.

Il D.Lgs. 4 dicembre 2025, n. 186, riguardante disposizioni in materia di Terzo settore, crisi d’impresa, sport e imposta sul valore aggiunto IVA, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 288/2025 ed è vigente dal 13 dicembre 2025.

Capo I – Disposizioni in materia di imposte sui redditi

L’articolo 1 inserisce l’articolo 79-bis nel Codice del Terzo settore (CTS), di cui al D.Lgs. 3 n. 117/2017. Tale articolo regola il passaggio di beni strumentali dall’attività commerciale a quella non commerciale a seguito del mutamento della qualificazione fiscale dell’attività esercitata.
Gli ETS possono optare per la non concorrenza della plusvalenza (di cui all’articolo 86 del TUIR) alla formazione del reddito imponibile, a condizione che i beni continuino a essere utilizzati dall’ente per lo svolgimento dell’attività statutaria, al fine esclusivo di perseguire finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale. L’opzione va esercitata nella dichiarazione dei redditi. La plusvalenza sospesa concorre a formare il reddito imponibile se i beni vengono destinati a finalità diverse da quelle statutarie o se sono ceduti a titolo oneroso o risarciti (anche in forma assicurativa) per perdita o danneggiamento.
Vengono specificate le modalità di calcolo della plusvalenza imponibile nelle diverse ipotesi di concorso al reddito.
Per gli enti che istituiscono patrimoni destinati (ai sensi dell’articolo 4, comma 3, CTS), le disposizioni si applicano limitatamente ai beni inclusi in tale patrimonio.

 

Capo II – Disposizioni in materia di imposta sul valore aggiunto
L’articolo 2 modifica due normative relative ai regimi forfettari per il Terzo settore.
Il comma 1 modifica l’articolo 5, comma 15-quinquies, del D.L. n. 146/2021, sostituendo il limite di reddito massimo per l’applicazione del regime forfettario per le attività svolte dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale da “non superiori a euro 65.000” a “non superiori a euro 85.000“.
Il comma 2 modifica l’articolo 86 (Regime forfetario per le attività commerciali svolte dalle associazioni di promozione sociale e dalle organizzazioni di volontariato), comma 1, del CTS, sostituendo la soglia di ricavi o compensi da “130.000 euro” (o soglia armonizzata) a “85.000 euro o alla diversa soglia che dovesse essere armonizzata in sede europea“. Viene inoltre soppresso il secondo periodo di tale comma.

 

L’Articolo 3 del D.Lgs. n. 186/2025 al comma 1 stabilisce che l’articolo 89, comma 7, secondo periodo, del Codice del Terzo settore è soppresso; mentre il comma 2 adegua il D.P.R. n. 633/1972 (normativa IVA) alla realtà del Codice del Terzo settore, superando definitivamente i riferimenti alle soppresse ONLUS.

Tali modifiche agli articoli 3 e 10 del D.P.R. n. 633/1972 (descritte al comma 2) si applicano a decorrere dal termine previsto dall’articolo 104, comma 2, del codice del Terzo settore.

 

Il nuovo Decreto, all’articolo 4, estende l’applicazione dell’aliquota IVA del 5%, prevista dal numero 1 della Tabella A, Parte II-bis, alle “imprese sociali costituite nelle forme di cui al libro V, titolo V, del codice civile”, aggiungendole dopo la menzione delle cooperative sociali e loro consorzi.

 

L’articolo 5, poi, apporta modifiche al regime speciale delle organizzazioni di volontariato e delle associazioni di promozione sociale. In particolare, all’articolo 86, comma 8, primo periodo, del CTS, le parole “di certificazione dei corrispettivi” sono soppresse.
A decorrere dal termine di cui all’articolo 104, comma 2, del CTS, all’articolo 2, comma 1, lettera hh), del D.P.R. n. 696/1996, le parole relative alle associazioni senza fini di lucro e pro-loco sono sostituite con “e dalle organizzazioni di volontariato di cui al decreto legislativo 3 luglio 2017, n. 117».

 

A seguire, all’articolo 6 del nuovo decreto fiscale, si colloca la proroga dell’esclusione IVA per gli enti associativi, modificando l’articolo 1, comma 683, della Legge n. 234/2021 (sostituzione della data del “1° gennaio 2026” con “1° gennaio 2036”).

 

Capo III – Disposizioni in materia di sport
L’articolo 7 prevede disposizioni fiscali in tema di enti sportivi dilettantistici, con la modifica l’articolo 1 della Legge n. 398/1991.
Il regime viene esteso dalle “Le associazioni sportive” a “Le associazioni e le società sportive dilettantistiche di cui all’articolo 6, comma 1, lettere a), b) e c), del decreto legislativo 28 febbraio 2021, n. 36”.
Il limite massimo di proventi rilevante per l’applicazione del regime agevolato viene innalzato, sostituendo il precedente limite di “lire 100 milioni” con “400.000 euro” sia al comma 1 che al comma 2.

 

Titolo II – Disposizioni in materia di Crisi d’Impresa
Capo I – Disposizioni in materia di imposte sui redditi
Viene modificato, con l’articolo 8 del nuovo D.Lgs. n. 186/2025, l’articolo 88 del TUIR, fornendo un’interpretazione autentica del comma 4-ter, in materia di sopravvenienze attive. Al riguardo, si stabilisce che le riduzioni dei debiti d’impresa non si considerano sopravvenienze attive ai sensi del primo periodo del comma 4-ter, anche se avvenute nell’ambito di concordato nella liquidazione giudiziale, concordato minore liquidatorio e concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio. Inoltre, le riduzioni dei debiti non costituiscono sopravvenienze attive ai sensi del secondo periodo del comma 4-ter, anche nei casi di concordato minore in continuità aziendale, accordi di ristrutturazione dei debiti omologati, piani attestati e piani di ristrutturazione soggetti a omologazione.
Non è previsto il rimborso delle maggiori imposte versate in conseguenza di interpretazioni precedenti e difformi da quella stabilita dal comma 1.

 

Titolo III – Disposizioni in materia di IVA
Capo I – Revisione della disciplina della detrazione
Con l’articolo 9 viene abrogato il comma 3 dell’articolo 19-bis.2 del D.P.R. n. 633/1972.
A seguire, l’articolo 10 sostituisce interamente l’articolo 19-ter del D.P.R. n. 633/1972 (Detrazione per gli enti non commerciali).
Il nuovo comma 1 stabilisce che, per i soggetti che svolgono attività economica non esclusivamente, la detrazione IVA su acquisti/importazioni utilizzati parzialmente per fini estranei all’attività economica è ammessa solo per la quota imputabile a tale attività economica, determinata secondo criteri obiettivi.
Il comma 2 introduce l’obbligo, per tali soggetti, di gestire con contabilità separata le attività per cui sono soggetti passivi e quelle per cui non lo sono, ai fini del diritto alla detrazione.
Il comma 3 stabilisce che, per regioni, province, comuni, consorzi, università ed enti di ricerca, la contabilità separata deve essere realizzata nel rispetto delle modalità previste per la contabilità pubblica obbligatoria. Tale obbligo si estende anche agli enti pubblici di assistenza e beneficenza, a quelli di previdenza, all’ACI e agli automobile clubs.

 

Capo II – Disposizioni di armonizzazione della disciplina nazionale alla normativa unionale e ai principi fissati dalla Corte di giustizia dell’Unione europea
L’articolo 11 prevede modifiche all’articolo 40-bis del D.P.R. n. 633/1972, riguardante i servizi di pagamento.
Nella definizione di prestatori di servizi di pagamento (lettera a)), vengono esplicitamente escluse la Banca centrale europea, le banche centrali nazionali (anche quando non agiscono come autorità monetarie), altre autorità pubbliche e le pubbliche amministrazioni statali, regionali o locali (anche quando non agiscono come autorità pubbliche).
Vengono sostituite le definizioni di “servizio di pagamento” (lettera b)) e “operazione di pagamento” (lettera c)), con riferimenti specifici al D.Lgs. n. 385/1993 e al D.Lgs. n. 11/2010.

 

Viene anche modificato, dall’articolo 12 del nuovo Decreto, l’articolo 9, terzo comma, del D.P.R. n. 633/1972, dove le parole “dal prestatore dei servizi di cui al numero 4) del medesimo primo comma” sono sostituite dalle seguenti: “dal prestatore dei servizi di cui al numero 4) del medesimo primo comma, anche se resi da intermediari”.

 

Capo III – Abrogazioni

Infine con l’articolo 13 viene stabilita l’abrogazione dell’articolo 1, comma 151, della Legge n. 197/2022.

L’Agenzia delle entrate si occupa di chiarire il trattamento fiscale applicabile ai fini dell’IVA, dell’imposta di registro, delle imposte dirette e ai fini ISA alla cessione da parte di un professionista della propria clientela in vista della cessazione della propria attività professionale (Agenzia delle entrate, risposta 12 dicembre 2025, n. 311).

L’Istante, un dottore commercialista, intende cessare la propria attività, e a tal fine procede:
– alla cessione a se stessa di tutti i beni materiali e immateriali, beni che sono totalmente ammortizzati, precisando che la collega a cui intende effettuare la cessione non è interessata ad acquisire il computer con licenza software e la stampante, avvalendosi già di altre macchine ufficio e licenza software;
– alla fatturazione di tutti i compensi ai propri clienti, concordando che essi provvedano al pagamento delle fatture entro il termine di chiusura della posizione IVA.
Inoltre, l’Istante intende cedere la parte ”cedibile” della propria clientela (relativa a contratti di consulenza con i clienti, esclusi gli incarichi di sindaco e revisione o collaborazioni con altri studi professionali che non rientrano tra quelli ”cedibili”) ad una propria collega persona fisica, pattuendo un pagamento rateale in tre annualità. L’Istante precisa che si è appoggiata a studi professionali di colleghi commercialisti utilizzando le loro strutture, non si avvale di personale dipendente, e i beni materiali e immateriali di sua proprietà (computer, stampante, cellulare, autovettura) risulteranno totalmente ammortizzati. Tali beni verranno ”ceduti” alla stessa Istante, e l’autovettura e il cellulare verranno utilizzati anche dopo la cessazione per uso quotidiano personale.
Pertanto, l’Istante rappresenta che la clientela ”cedibile” costituisce l’unico bene e l’unico complesso di rapporti giuridico-economici suscettibile e idoneo a consentire alla collega cessionaria l’esercizio dell’attività professionale.
L’Istante, in regime di contabilità semplificata e in vista del pensionamento, vorrebbe chiudere la partita IVA. Pertanto, con riferimento all’incasso rateale derivante dalla cessione della clientela, chiede:

• ai fini IVA, se la cessione rientri tra le operazioni escluse da IVA ai sensi dell’articolo 2, terzo comma, lettera b), del D.P.R. n. 633/1972, e se, di conseguenza, il relativo contratto di cessione debba essere assoggettato ad imposta di registro;
• se, qualora venga confermata l’esclusione IVA, sussista, in ogni caso, l’obbligo di mantenere la propria posizione IVA aperta fino all’incasso di tutti i compensi, ai fini delle imposte dirette;
• ai fini delle imposte dirette, se debba assoggettare detti compensi a tassazione ordinaria ai sensi dell’articolo 54 del TUIR, o se ricorrendo le condizioni, emettere fattura senza IVA ai sensi del regime forfetario (articolo 1, commi da 54 a 89, della legge n. 190 del 2014);
• ai fini ISA, se possa indicare il codice ”4” (periodo di non normale svolgimento dell’attività) per i primi due anni e il codice ”2” (cessazione dell’attività nel corso del periodo di imposta) nell’ultimo anno.

Inoltre, l’Istante chiede di sapere se, qualora fosse possibile chiudere la propria posizione IVA, i compensi rateali percepiti possano essere dichiarati nei rispettivi Modelli Redditi PF, quadri RL, quali redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate in modo abituale e professionale.

 

L’Agenzia osserva che l’articolo 2, comma 3, lettera b) del Decreto IVA esclude le cessioni aventi per oggetto un complesso unitario di attività materiali e immateriali, inclusa la clientela organizzato per l’esercizio dell’attività artistica o professionale. Tuttavia, nel caso di specie, l’Istante intende unicamente effettuare la mera cessione di un ”portafoglio clienti” nei confronti di un’altra persona fisica. Questo ”portafoglio clienti” non può, da solo, integrare un complesso unitario di attività organizzato per l’esercizio di un’attività professionale.

 

In linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione, l’Agenzia ribadisce che il rapporto tra professionista e cliente è connotato “dall’intuitu personae”, e la capacità di attrarre clientela non può essere assimilata ad un bene immateriale autonomamente trasferibile. La cessione di clientela configura un corrispettivo di una prestazione di servizio, consistente nell’impegno del cedente a favorire il soggetto subentrante nella prosecuzione del rapporto (obbligazioni di fare e non fare).

 

Di conseguenza, al trasferimento di clientela non è applicabile l’articolo 2, comma 3, lettera b), del Decreto IVA. L’operazione è imponibile ai fini dell’imposta, in quanto costituisce prestazione di servizi ai sensi dell’articolo 3, comma 1, del Decreto IVA.

L’imposta di registro è dunque applicabile in misura fissa ai sensi dell’articolo 40, comma 1, TUR.
Riguardo la cessione all’Istante dei beni utilizzati (computer, stampante, ecc.), essa costituisce destinazione di beni all’uso o al consumo personale o familiare anche se determinata da cessazione dell’attività, ai sensi dell’articolo 2, comma 2, n. 5) del Decreto IVA, salvo che per tali beni non sia stata operata la detrazione IVA all’acquisto.

Inoltre, in base al comportamento concludente dell’Istante (applicando l’IVA), non sussistono i requisiti per avvalersi del regime forfetario.

 

Ai fini delle imposte dirette, l’articolo 54, comma 1, del TUIR, stabilisce il principio di onnicomprensività del reddito di lavoro autonomo. I corrispettivi percepiti per la cessione della clientela sono implicitamente inclusi nel reddito di lavoro autonomo e sono soggetti a tassazione ordinaria.
Il lavoratore autonomo deve conservare la partita IVA fino all’incasso dell’ultima rata. L’attività professionale non si considera cessata fino all’esaurimento di tutte le operazioni dirette alla definizione dei rapporti giuridici pendenti. I corrispettivi conservano la natura di redditi di lavoro autonomo da assoggettare a tassazione ordinaria secondo il principio di cassa e vanno indicati nel quadro RE del Modello Redditi PF.

L’Istante potrà ottenere la chiusura della Partita Iva solo dopo avere percepito tutte le rate.

 

Infine, in merito agli Indici Sintetici di Affidabilità (ISA), l’Istante dovrà indicare il codice ”4” (periodo di non normale svolgimento dell’attività) nell’anno di stipula della cessione e in quello successivo, e il codice ”2” (cessazione dell’attività nel corso del periodo di imposta) nell’anno in cui chiuderà la Partita IVA.